重建方面，根据屋宇署公布的数据，仅2022至2025年间，屋宇署拆卸的旧楼数量高达476幢。平均一年拆卸119栋楼宇，其中过半数旧楼集中在九龙地界（包含五个地区：深水埗区、油尖旺区、九龙城区、黄大仙区、观塘区）。

拆卸旧楼数量之众，更增大住宅需求，推动香港搭建新楼宇。市区重建局2025年业务概览显示，自2001年该局成立以来，共重建36800个单位，平均每年新建1533户住宅，重建或已公布重建的失修楼宇数量达1781幢。

但一栋旧楼从推倒到重建，过程消耗大量能源且易排放过量二氧化碳。市建局2023-2024可持续发展报告表示，以现有技术建造一平方米的新建筑，会产生约1000公斤的二氧化碳。为控制并减少碳排放，市建局进一步指出「楼宇复修」不失为一剂良方——既低成本、可延长楼宇寿命，又能实现可持续发展的目标。

楼宇复修最初于2004年由市建局推行。复修项目以业主为主体，业主需承担从雇佣承包商到监督工程等一系列工作，市建局则提供相应的资金与技术支援。自2009年至2024年，仅登记在楼宇复修平台且获政府补助的旧楼就有569处。市建局24-25年报显示，截至2025年6月，共有8700栋旧楼已翻修完成或正在翻修，平均每年有414栋旧楼处于翻修状态或已完成翻修。

市区重建计划暗藏著许多不可忽视且迫在眉睫的问题，业权分散问题便是其中之一。尽管法律已作出修订，降低了许多 50 年或以上楼龄建筑的强拍门槛，但部分建筑仍维持 80% 业主同意比例的要求。在实际操作中，这使得许多老旧楼宇群组对集体收购「免疫」。若无法获得近乎一致的支持，只要有部分业主坚持不售，重建方案就会因此陷入僵局。

根据规划署的预测，楼龄达 50 年或以上的私人单位数量，预计将从 2018 年的约 19.8 万个，大幅增至 2048 年的约 85.4 万个；而楼龄超过 70 年的单位，在同期内更会从 1,000 个激增至 37.3 万个。

市区重建局警告，在物业市场波动及全球经济不稳的背景下，若「七年楼龄」补偿准则维持不变，其收购规模越大，亏损就越严重。市建局已连续三个财政年度录得赤字，其中 2024-25 财政年度的最新亏损额达 27 亿港元。

前立法会议员石礼谦在接受南华早报采访时指出，现行的补偿机制过度依赖楼价攀升来获取利润并维持运作；这套模式在过去行之有效，但放在当下已不再管用。

本土研究社创办人陈剑青也曾对南华早报表示：「市建局开展的重建项目规模庞大，导致融资及补偿成本高昂。其做法过于激进，当楼市持续低迷时，便会深受其害。」

调低补偿金的建议最早由市建局前行政总监韦志成于 2023 年提出。然而，发展局局长宁汉豪随即否决了该想法，表示政府当时并无计划调整相关政策。

不过，尽管市建局在不同场合多次表示目前的收购价太高，部分居民却依旧不买账。位于油尖旺区的花墟是香港最著名的花卉与植物批发及零售集散地，聚集了超过 100 间花店，供应来自世界各地的鲜花、盆栽、种子及肥料，是香港市民在节庆期间购买年花的必到之处。近年来，市建局启动油旺重建，花墟也被纳入重建规划中。局方二月向洗衣街／花墟道受影响的住宅业主提出以实用面积呎价 15377 元收购，惟多名业主均表示市建局的收购价不足以让原区重置物业。

太子大楼商户黎先生像Yahoo新闻表示，自己拥有两个分别约 890 呎及 2060 呎的自置舖户，测量估值分别为 8600 万及 1.2 亿元，但市建局提出分别以 3200 万及 2500 万收购，分别低逾六成及近八成。赖先生指出，局方依同区商舖成交纪录评估，而花墟近两年没有任何舖位成交，因此局方以近西洋菜街一带的成交纪录作为估值参考，然而该区与花墟客源消费能力差异甚大，「我哋都揾测量师做过人流估算，得出嚟数字争五至六倍，其实对我哋商舖好唔公平」。

2011 年政府也曾尝试推出「楼换楼」计划，让居民选择重建后迁回其中一幢楼宇。不过，重建需时约 10 年，此期间业主要另觅住所，局方不提供津贴，另外亦有一定回迁条件，包括业主只可选择原址重建的单位中最低数个楼层，并须先缴付三成保证金。截至2025 年8 月底，在过去 14 年间，只有 67 名自住业主购买了该计划下的置换房屋，仅占获得补偿人数的 2%。

陈剑青建议，市建局可以将重心由重建更多地转向专注于规划及楼宇维修，从长远来看，这将使其在面对经济波动时更具韧性。

在香港以「重建+复修」为核心的模式之外，全球其他高密度城市在面对老龄建筑问题时，呈现出不同的治理逻辑。

日本倾向于将维修责任贯穿建筑的全生命周期。根据日本《公寓管理适正化法》，自 2000 年起，要求新建大厦设立长期维修储备金，由业主按月缴交，将未来数十年的大修费用分摊在整个生命周期。

在业权门槛上，日本 2025 年透过修订区分所有制度，把重建决议门槛由80%降至75%，同时授权法院把长期失联的「幽灵业主」排除在表决之外，避免一两个失联或拒售单位令整个大厦长年无法更新，通过降低门槛和司法介入优先解决决议僵局。

香港立法会研究部委托香港大学进行的亚洲城市研究曾指出，台北、上海、广州等地在重建门槛上普遍较香港宽松。台北于指定的都市更新优先区内，一部分重建计划只需50%业权同意即可启动；上海和广州多采用约三分之二（约67%）同意门槛。

新加坡与首尔则在补偿与回迁机制上引入了更多规划筹码。新加坡将「回迁」视为公共责任，新加坡建屋发展局推出选择性整幢重建计划（SERS），采取由政府整体收回土地、重建新楼并安排住户在区内回迁的模式。受影响居民可获现金补偿、搬迁津贴及新组屋购置折扣。

首尔则于 2026 年推行容积率奖励制度，允许政府提供最高125%的容积率奖励，让开发商可以在同一幅地皮上兴建更多总楼面面积，例如增加可出售或出租的楼层与单位数量。从而交换开发商向法律上无补偿资格的租客支付「自发性搬迁费」或其他补偿，鼓励开发商更主动解决租户安置问题，在不大幅增加公共财政负担的情况下，加快重建工程进度。

面对财政压力问题，伦敦在 Grenfell Tower 大火后，英国中央政府启动金额约51亿英镑的包层安全计划，资助高风险建筑进行整改维修。为了平衡庞大的公共财政开支，同时避免将成本完全转嫁给业主，引入了「建筑安全税」，透过向开发商及新发展项目征税，在中长期内部分对冲相关公共开支。

对香港而言，真正的选择或许不在于「重建或是翻修」的取舍，而是是否能将多元工具纳入政策体系。让市建局从受市场回报导向的财务压力中释放，转向更具系统性的城市更新治理，或是香港化解「双老化」危机、实现城市永续发展的关键所在。